Resposta rápida: Para declarar a venda de imóvel no Imposto de Renda 2026, apure o ganho de capital (valor de venda menos custo de aquisição) no programa GCAP, pague o DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda e importe os dados para a Declaração de Ajuste Anual. As alíquotas variam de 15% a 22,5%.
O que é ganho de capital na venda de imóvel
O ganho de capital é o lucro obtido na alienação de um bem. No caso de imóvel, corresponde à diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição declarado, somado a benfeitorias e reformas comprovadas por notas fiscais.
O imposto não incide sobre o valor total da venda, mas apenas sobre esse lucro. É um erro comum achar que a Receita Federal cobra sobre o preço integral do imóvel.
Fórmula básica: Ganho de capital = Valor de venda − (Custo de aquisição + benfeitorias)
Se você comprou um apartamento por R$ 400 mil, investiu R$ 50 mil em reformas com nota fiscal e vendeu por R$ 600 mil, o ganho de capital tributável é de R$ 150 mil (antes de aplicar isenções e fatores de redução).
Quais são as alíquotas do imposto sobre ganho de capital
Desde 2016, as alíquotas progressivas do imposto sobre ganho de capital substituíram a alíquota única de 15%. Elas incidem por faixa, de forma semelhante à tabela do IRPF: cada percentual se aplica somente à parcela do ganho dentro daquela faixa.
| Faixa do ganho de capital | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5.000.000 | 15% |
| De R$ 5.000.000 a R$ 10.000.000 | 17,5% |
| De R$ 10.000.000 a R$ 30.000.000 | 20% |
| Acima de R$ 30.000.000 | 22,5% |
Para a maioria das pessoas físicas, o ganho fica na primeira faixa, resultando em 15% sobre o lucro — depois de aplicados os fatores de redução e as eventuais isenções.
Passo a passo para declarar a venda de imóvel
A apuração do imposto acontece antes da declaração anual, no momento da venda:
- Baixe o programa GCAP do ano da venda no site da Receita Federal. Para uma venda em 2025, use o GCAP 2025; os dados vão para o IRPF 2026.
- Informe os dados da operação: data e valor de aquisição, data e valor de venda, benfeitorias e o comprador.
- O programa calcula automaticamente o ganho, aplica fatores de redução e isenções e gera o imposto devido.
- Emita e pague o DARF (código 4600) até o último dia útil do mês seguinte à venda.
- Na declaração anual, importe o GCAP para o IRPF pelo menu "Ganhos de Capital".
- Atualize a ficha Bens e Direitos: baixe o imóvel vendido e informe a entrada do valor recebido.
Vale conferir também o prazo da declaração do IRPF, que normalmente vai de março a maio, para não perder a entrega do ajuste anual.
Isenções e reduções que diminuem o imposto
A legislação prevê situações em que o imposto sobre a venda de imóvel é reduzido ou totalmente dispensado. As principais são:
- Único imóvel de até R$ 440 mil: isento se o contribuinte não vendeu outro imóvel nos últimos 5 anos.
- Reinvestimento em imóvel residencial: quem usa todo o valor da venda de um imóvel residencial na compra de outro residencial no Brasil, em até 180 dias, fica isento. O benefício vale uma vez a cada 5 anos.
- Imóveis adquiridos até 1969: isenção total.
- Fatores de redução (FR1 e FR2): percentuais mensais que reduzem o ganho conforme o tempo de propriedade, aplicados a imóveis adquiridos a partir de 1996.
Atenção ao reinvestimento parcial
Se apenas parte do valor for reinvestida, a isenção é proporcional, e o restante do ganho é tributado normalmente. Guarde todos os comprovantes: a correta informação dos imóveis no CPF e na declaração é o que sustenta a isenção em caso de fiscalização.
Erros comuns ao declarar a venda de imóvel
- Declarar valor de mercado atualizado: o imóvel deve permanecer pelo custo de aquisição na ficha Bens e Direitos, não pelo valor de mercado.
- Esquecer o DARF no prazo: o pagamento fora do prazo gera multa e juros pela taxa Selic.
- Informar apenas na declaração anual: a apuração é no GCAP, no mês da venda, e não somente no IRPF do ano seguinte.
- Não guardar notas de reforma: sem comprovação, as benfeitorias não podem ser somadas ao custo de aquisição, aumentando o ganho tributável.
Para o panorama completo das regras do ano, consulte o guia do Imposto de Renda 2026. E se quiser aprofundar nas estratégias legais de redução, veja quando pagar e como reduzir o imposto na venda de imóvel.
Resumo prático
Declarar a venda de imóvel envolve três momentos: apurar o ganho no GCAP, pagar o DARF até o mês seguinte e transportar os dados para a Declaração de Ajuste Anual. Aplicando corretamente isenções e fatores de redução, muitos contribuintes reduzem — ou até zeram — o imposto devido. Diante de valores altos ou operações complexas, o apoio de um contador evita autuações da Receita Federal.
Fontes oficiais
Conteudo atualizado em setembro de 2026. Material informativo; confirme com seu contador.