Vender um imóvel pode gerar imposto sobre o lucro obtido na operação — o chamado ganho de capital. Saber quando pagar o imposto na venda de imóvel, quais são as alíquotas e as hipóteses de isenção evita surpresas com a Receita Federal. Neste guia completo, explicamos o cálculo, os prazos e como declarar em 2026.
Quando pagar o imposto na venda de imóvel
O imposto incide sobre o ganho de capital, que é a diferença positiva entre o valor de venda e o valor de aquisição do imóvel. Se você vendeu por mais do que pagou, há lucro tributável.
O prazo é rígido: o imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Por exemplo, um imóvel vendido em março deve ter o imposto recolhido até o fim de abril, por meio do programa GCAP (Ganhos de Capital) da Receita Federal, que gera o DARF.
Alíquotas do ganho de capital
As alíquotas do imposto sobre o ganho de capital na venda de imóveis são progressivas:
- 15% sobre o ganho de até R$ 5 milhões;
- 17,5% sobre a parcela entre R$ 5 e R$ 10 milhões;
- 20% sobre a parcela entre R$ 10 e R$ 30 milhões;
- 22,5% sobre o que exceder R$ 30 milhões.
Para a maioria das pessoas físicas, portanto, a alíquota aplicável é de 15% sobre o lucro.
Isenções do imposto na venda de imóvel
A lei prevê situações em que a venda fica isenta do imposto. As principais são:
Imóvel único de baixo valor
É isenta a venda do único imóvel por valor de até R$ 440 mil, desde que o proprietário não tenha realizado outra venda de imóvel nos últimos cinco anos.
Compra de outro imóvel residencial em 180 dias
Fica isento quem vende um imóvel residencial e usa o valor para comprar outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias. Esse benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos.
Fatores de redução por tempo de posse
Imóveis adquiridos há muitos anos contam com fatores de redução do ganho, o que diminui o imposto. Quanto mais antigo o imóvel, maior o desconto aplicado na apuração.
Como declarar a venda de imóvel
O processo envolve dois momentos:
- No mês da venda: apure o ganho no programa GCAP, pague o DARF (se houver imposto) e guarde os comprovantes;
- Na declaração anual do IRPF: importe os dados do GCAP para a declaração do ano seguinte, baixando o imóvel vendido na ficha de bens e informando a operação.
Imóvel único x múltiplos imóveis
Quem tem um único imóvel pode se enquadrar na isenção de até R$ 440 mil. Já quem possui vários imóveis geralmente não tem essa isenção e deve calcular o ganho em cada venda, aproveitando, quando cabível, a isenção por reinvestimento em 180 dias ou os fatores de redução.
Perguntas Frequentes
Quando devo pagar o imposto sobre a venda de um imóvel?
O imposto sobre o ganho de capital deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, por meio de DARF gerado no programa GCAP da Receita Federal. O atraso gera multa e juros.
Qual é a alíquota do imposto na venda de imóvel?
A alíquota padrão é de 15% sobre o ganho de capital (lucro) de até R$ 5 milhões. Acima desse valor, as alíquotas sobem progressivamente para 17,5%, 20% e 22,5%. O imposto incide apenas sobre o lucro, não sobre o valor total da venda.
Como não pagar imposto na venda de imóvel?
É possível ficar isento em algumas situações: venda do único imóvel por até R$ 440 mil (sem outra venda nos últimos cinco anos), uso do valor para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, ou aplicação dos fatores de redução por tempo de posse. Em todos os casos, é preciso cumprir os requisitos legais e declarar corretamente.
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