Imposto de Renda sobre aluguel: como declarar e reduzir

Resposta rápida: O aluguel recebido por pessoa física é rendimento tributável. Quando o inquilino é pessoa física, o proprietário recolhe o carnê-leão mensal pela tabela progressiva; quando é empresa, há retenção na fonte. É possível deduzir IPTU, condomínio e comissão de imobiliária, pagando imposto só sobre o valor líquido.

Imposto de renda sobre aluguel: como declarar passo a passo

O aluguel de imóveis é considerado rendimento tributável pela Receita Federal. A forma de declarar e recolher o imposto depende de quem paga o aluguel:

• Inquilino pessoa física: o proprietário é responsável por calcular e recolher o carnê-leão todo mês.
• Inquilino pessoa jurídica (empresa): a própria empresa retém o Imposto de Renda na fonte e entrega o comprovante de rendimentos.

Em ambos os casos, os valores precisam ser informados na Declaração de Ajuste Anual do IRPF, onde ocorre o acerto final: você paga a diferença ou recebe restituição, conforme o total apurado no ano.

Quem paga aluguel também declara

Vale lembrar que o inquilino pessoa física não paga imposto sobre o aluguel que desembolsa (isso é despesa, não renda). A obrigação tributária é sempre de quem recebe o aluguel. O locatário só passa a ter responsabilidade quando é pessoa jurídica e precisa reter na fonte.

Carnê-leão: quando e como recolher o imposto sobre aluguel

O carnê-leão é o recolhimento mensal obrigatório para quem recebe rendimentos de outra pessoa física ou do exterior, sem retenção na fonte. Ele se aplica ao aluguel recebido de inquilino pessoa física sempre que o total do mês ultrapassa o limite de isenção da tabela progressiva mensal.

Como funciona na prática:

1. Some todos os aluguéis recebidos de pessoas físicas no mês.
2. Abata as deduções permitidas (IPTU, condomínio, comissões).
3. Aplique a tabela progressiva mensal sobre o valor líquido.
4. Recolha via DARF até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

A Receita disponibiliza o programa Carnê-Leão (integrado ao e-CAC e ao programa do IRPF), que calcula o imposto e importa os dados automaticamente para a declaração anual. Veja mais detalhes no guia sobre carnê-leão.

Atenção ao atraso: o carnê-leão pago fora do prazo gera multa e juros. Não deixe acumular meses.

Deduções permitidas: IPTU, condomínio e comissões

Um dos pontos mais importantes para reduzir o imposto sobre aluguel é aproveitar as deduções previstas na legislação. O imposto não incide sobre o valor bruto, mas sobre o aluguel líquido, ou seja, o que sobra depois de abater os encargos que ficaram a cargo do proprietário e foram embutidos ou repassados ao inquilino.

Podem ser deduzidos:

• IPTU do imóvel;
• Taxa de condomínio;
• Despesas de cobrança ou recebimento do aluguel;
• Comissão da imobiliária ou administradora;
• Taxas de intermediação de plataformas de locação.

Regra prática: só é dedutível o encargo que o proprietário efetivamente pagou. Se o inquilino paga o IPTU e o condomínio diretamente (sem passar pelo valor do aluguel), esses valores não entram na conta.

Exemplo de cálculo do aluguel líquido

Nesse exemplo, o imposto incide sobre R$ 2.000, não sobre os R$ 3.000 originais — uma diferença relevante ao longo do ano.

Tabela progressiva: como o imposto é calculado

O aluguel é tributado pela tabela progressiva do Imposto de Renda, a mesma aplicada a salários. Isso significa alíquotas que aumentam conforme a faixa de renda, com uma parcela isenta na base.

O funcionamento geral é:

• Existe uma faixa de isenção (rendimentos até certo valor mensal não pagam imposto);
• Acima disso, aplicam-se alíquotas progressivas que sobem por faixa;
• De cada faixa se abate uma parcela a deduzir, para evitar salto brusco no imposto.

As faixas e valores da tabela são atualizados periodicamente por norma, por isso confirme os valores vigentes na fonte oficial antes de calcular. Você pode consultar as faixas atualizadas no artigo tabela do Imposto de Renda.

Um ponto importante do carnê-leão: a base mensal considera apenas os rendimentos daquele mês. Já na declaração anual, todos os rendimentos (aluguel, salário, autônomo etc.) são somados e submetidos à tabela anual — o que pode elevar a alíquota efetiva e gerar imposto a pagar no ajuste.

Como reduzir legalmente o imposto sobre aluguel

Além de aproveitar todas as deduções, algumas estratégias legítimas ajudam a reduzir a carga:

• Deduza integralmente os encargos: IPTU, condomínio e comissão reduzem a base de cálculo mês a mês.
• Guarde todos os comprovantes: recibos, boletos e contratos justificam as deduções em caso de fiscalização.
• Considere a locação via pessoa jurídica ou holding: para quem tem vários imóveis, uma holding imobiliária pode tributar aluguéis a alíquotas menores que a tabela progressiva de pessoa física. Avalie custos e viabilidade com um contador — veja vantagens da holding familiar.
• Não confunda com venda de imóvel: o ganho de capital na venda tem regras próprias e diferentes do aluguel.

Locação por temporada e Airbnb

A renda de aluguel por temporada ou por plataformas como o Airbnb segue as mesmas regras: é tributável, entra no carnê-leão quando recebida de pessoa física e pode aproveitar deduções proporcionais. As especificidades estão detalhadas no artigo sobre tributação do Airbnb.

Erros comuns ao declarar aluguel

• Não recolher o carnê-leão quando o inquilino é pessoa física, deixando tudo para a declaração anual (gera multa).
• Declarar o valor bruto sem abater IPTU e condomínio, pagando imposto a mais.
• Esquecer de informar aluguéis recebidos, o que costuma cair na malha fina por cruzamento de dados.
• Deduzir despesas que o inquilino pagou diretamente, o que não é permitido.

A Receita cruza informações de imobiliárias, plataformas e da DIRF das empresas, então a omissão dificilmente passa despercebida.

Fontes oficiais

• Receita Federal — Carnê-Leão e rendimentos de aluguel
• Perguntas e respostas do IRPF — Receita Federal

Conteúdo atualizado em setembro de 2026. Material informativo; confirme com seu contador.