Resposta rapida: O ITBI é um imposto municipal cobrado sobre a transmissão onerosa de imóveis. Em cidades paulistas como Itatiba e Ilhabela, a alíquota gira em torno de 2% sobre o maior valor entre a base venal de referência e o preço declarado. Cada município fixa a alíquota por lei própria, então confirme o percentual vigente antes de pagar.
O que é o ITBI e por que a alíquota varia entre municípios paulistas
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo de competência municipal, previsto no artigo 156, II, da Constituição Federal. Ele incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis entre pessoas vivas (por isso "inter vivos"), como compra e venda, permuta ou cessão de direitos.
Como é um imposto municipal, cada prefeitura define sua própria alíquota por meio de lei ordinária. Por isso a "alíquota de ITBI em São Paulo" não é única: varia de cidade para cidade dentro do estado. Na prática, a maioria dos municípios paulistas trabalha com percentuais entre 2% e 3%, sendo 2% um valor bastante comum.
Diferente do ITCMD, que incide sobre heranças e doações, o ITBI só se aplica quando há pagamento (onerosidade) na transferência. Transmissões gratuitas ficam fora do seu alcance.
Alíquota de ITBI em Itatiba
Em Itatiba, no interior paulista, a alíquota de ITBI para transmissões comuns costuma situar-se em torno de 2%, aplicada sobre o valor venal de referência ou sobre o valor da transação, prevalecendo o maior.
Alguns pontos práticos para quem compra imóvel em Itatiba:
- Financiamento imobiliário (SFH): é comum a aplicação de alíquota reduzida sobre a parcela financiada e da alíquota cheia sobre a parcela não financiada.
- Base de cálculo: a prefeitura mantém uma planta de valores e um valor venal de referência que costuma ser superior ao IPTU.
- Atualização legal: o percentual e a base podem ser revistos por lei municipal, inclusive de um exercício para outro.
Importante: confirme sempre a alíquota vigente no portal da Prefeitura de Itatiba antes de emitir a guia, pois valores podem mudar por nova legislação.
Alíquota de ITBI em Ilhabela
Ilhabela, no litoral norte de São Paulo, também adota alíquota na faixa de 2% sobre o maior valor entre a base venal de referência municipal e o preço declarado na escritura.
Por ser um destino turístico com forte presença de imóveis de alto padrão e casas de veraneio, o ITBI em Ilhabela pode representar valores expressivos em números absolutos, mesmo com percentual semelhante ao de outras cidades. Um imóvel avaliado em R$ 2 milhões, a 2%, gera R$ 40 mil de imposto.
Atenção redobrada em cidades litorâneas: a prefeitura pode arbitrar a base de cálculo quando entende que o valor declarado está abaixo do valor de mercado. Nesses casos, o contribuinte pode apresentar impugnação administrativa apresentando laudo ou documentos que comprovem o valor real da transação.
Como calcular o ITBI: fórmula e exemplo
O cálculo do ITBI nos municípios paulistas segue uma lógica direta:
ITBI = Base de cálculo × Alíquota municipal
A base de cálculo é o maior valor entre:
- O valor venal de referência fixado pela prefeitura (geralmente próximo ao valor de mercado); e
- O valor declarado da transação na escritura.
Tabela ilustrativa de cálculo (alíquota de 2%)
| Valor da base de cálculo | Alíquota | ITBI a pagar |
|---|---|---|
| R$ 300.000 | 2% | R$ 6.000 |
| R$ 500.000 | 2% | R$ 10.000 |
| R$ 1.000.000 | 2% | R$ 20.000 |
| R$ 2.000.000 | 2% | R$ 40.000 |
Valores meramente ilustrativos. A alíquota efetiva e a base dependem da lei de cada município.
Em operações financiadas, muitas cidades separam a conta: uma alíquota menor (ex.: 0,5%) sobre a parte financiada dentro do SFH e a alíquota cheia sobre o valor restante. Verifique a regra específica do município.
Quem paga e como pagar o ITBI
Quem é o responsável
Por regra geral, o comprador (adquirente) é quem paga o ITBI, salvo acordo diferente entre as partes. É ele quem tem interesse em registrar a propriedade em seu nome.
Passo a passo do pagamento
- Emissão da guia: solicitada no portal da prefeitura ou presencialmente, informando dados do imóvel, das partes e o valor da transação.
- Avaliação da base: a prefeitura confronta o valor declarado com o valor venal de referência.
- Recolhimento: pagamento da guia dentro do prazo estabelecido pela lei municipal (varia por cidade).
- Registro em cartório: o Cartório de Registro de Imóveis exige a guia quitada para lavrar e registrar a escritura definitiva.
Sem o pagamento do ITBI, não há transferência formal da propriedade. É um pré-requisito para o registro.
ITBI, Imposto de Renda e planejamento
O ITBI é apenas um dos custos tributários de uma operação imobiliária. Na venda, o vendedor ainda pode ter que apurar ganho de capital. Vale entender quando e como pagar o Imposto de Renda na venda de imóvel e como declarar corretamente a venda do imóvel no IRPF, pois há situações de isenção e reduções previstas em lei.
Quem investe em imóveis para locação também deve considerar a tributação sobre aluguéis e, em alguns casos, o ISS quando há prestação de serviços vinculada. Um bom planejamento avalia todos esses tributos em conjunto, e não apenas o ITBI isolado.
Pontos de atenção sobre alíquotas de ITBI em 2026
- A alíquota é sempre municipal: não confie em um número único para "São Paulo" como estado.
- Base de cálculo é o ponto sensível: discussões judiciais e administrativas costumam girar em torno do valor de referência arbitrado pela prefeitura.
- STJ e base de cálculo: decisões dos tribunais superiores têm reforçado que o valor declarado da transação tem presunção de veracidade, cabendo à prefeitura provar o contrário por processo próprio.
- Reforma tributária: a EC 132/2023 e a LC 214/2025 tratam de tributos sobre consumo (CBS e IBS). O ITBI permanece como imposto municipal e não foi extinto pela reforma.
Fontes oficiais
- Constituição Federal — artigo 156 (competência tributária dos municípios)
- Portal Gov.br — informações sobre tributos e serviços públicos
Conteudo atualizado em setembro de 2026. Material informativo; confirme com seu contador.